《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）確立了“商品房消費者超級優(yōu)先權(quán)＞工程價款優(yōu)先受償權(quán)”的權(quán)利順位。但《批復(fù)》沒有涉及以房抵債受讓人的法律地位問題，即以房抵債受讓人能否被認(rèn)定為商品房消費者而享有超過工程價款優(yōu)先受償權(quán)的“超級優(yōu)先權(quán)”。那么，關(guān)于商品房買受人超級優(yōu)先權(quán)與工程價款優(yōu)先受償權(quán)在“以房抵債”中如何適用，以房抵債受讓人能否享有超級優(yōu)先權(quán)，以及若以房抵債所抵頂?shù)膫鶛?quán)為受讓人享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)的工程款債權(quán)，該抵債行為性質(zhì)如何認(rèn)定等問題，值得分析研究�，F(xiàn)結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》(以下簡稱《合同編通則解釋》）第二十七條、第二十八條關(guān)于以物抵債的規(guī)定及民法典的相關(guān)規(guī)定，嘗試?yán)砬逡苑康謧�中的超級�?yōu)先權(quán)與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的順位問題。

一、特殊以房抵債——以房抵享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)的工程款債權(quán)

此種情形是指建設(shè)工程承包人與開發(fā)商（發(fā)包人）約定以承包人所承建工程上的房屋為標(biāo)的物抵頂開發(fā)商就該工程所欠付的工程款，承包人對該工程款享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

該類型的特殊性在于，承包人若享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)，需為具有相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的法人，不符合消費者購房人超級優(yōu)先權(quán)中主體為個人的構(gòu)成要件，不享有超級優(yōu)先權(quán)。需要考慮的是，在建設(shè)工程存在多個承包人及多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)競合的情況下，若某一承包人與發(fā)包人簽訂以房抵工程款協(xié)議，以不動產(chǎn)抵頂欠付的工程價款，此種類型的以房抵工程款債權(quán)能否優(yōu)先于其他工程價款而受償呢？對此，需要結(jié)合以房抵工程款協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行分析。

1.以房抵工程款的性質(zhì)為“以折價的方式實現(xiàn)工程價款優(yōu)先受償權(quán)”，多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)并存。為保障承包人的建設(shè)工程價款債權(quán)，民法典第八百零七條規(guī)定了工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)方式，即承包人可通過折價或拍賣的方式實現(xiàn)價款優(yōu)先受償，其中“折價”方式是承包人“以房抵工程款”的解釋路徑。折價通常有兩種方式，一是承包人與發(fā)包人協(xié)商確定價格，將工程出賣給第三人；二是發(fā)包人直接將工程所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承包人用于抵頂工程款。在承包人享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)的前提下，其與發(fā)包人簽訂“以房抵工程款協(xié)議”的行為可視為以“折價”的方式實現(xiàn)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。在此種情形下，“以房抵工程款協(xié)議”是承包人實現(xiàn)所享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的手段，故此時工程價款優(yōu)先受償權(quán)不因“以房抵工程款協(xié)議”的存在而消失，與其他承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)是并存的。

2.多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)并存時應(yīng)按各承包人的債權(quán)比例進(jìn)行清償。對于多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)競合如何處理，實務(wù)中存在不同觀點。有觀點認(rèn)為，應(yīng)參照適用民法典第四百一十四條確定的“時序先后決定次序先后”原則，以起訴時間或工作完成時間為準(zhǔn)決定多個工程價款優(yōu)先權(quán)的受償順序。也有觀點認(rèn)為，應(yīng)按各承包人的債權(quán)比例進(jìn)行清償。

小編認(rèn)為，應(yīng)按各承包人的債權(quán)比例進(jìn)行清償。主要理由有三：

一是工程價款優(yōu)先受償權(quán)無需登記，難以參照適用民法典第四百一十四條的規(guī)定。第四百一十四條第二款明確規(guī)定“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定”，也即立法明確可參照適用抵押權(quán)清償順序規(guī)定的范圍為“可登記的擔(dān)保物權(quán)”。雖然學(xué)界對工程價款優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)普遍認(rèn)可，但目前尚未建立統(tǒng)一的工程價款優(yōu)先受償權(quán)登記制度，故難以參照適用民法典第四百一十四條。

二是按債權(quán)比例平等受償符合債權(quán)人平等原則與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的立法目的。存在多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)時，多個優(yōu)先受償權(quán)處于同一順位，優(yōu)先權(quán)所產(chǎn)生的基礎(chǔ)一致、指向的對象亦相同，權(quán)利間不存在對抗效力，此時應(yīng)遵循債權(quán)人平等原則，按債權(quán)比例平等受償。同時，此種順位也便于平等保障承包人的對價權(quán)與勞動者權(quán)益保護(hù)。

三是基于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的特性，以起訴時間或工作完成時間為準(zhǔn)會導(dǎo)致各種實際問題。工程價款優(yōu)先受償權(quán)不僅可以通過訴訟、仲裁等公權(quán)力或準(zhǔn)公權(quán)力介入的方式實現(xiàn)，還可通過發(fā)函、協(xié)議折價等方式實現(xiàn)。若以起訴時間為準(zhǔn)，可能會引發(fā)承包人為保障工程價款優(yōu)先受償權(quán)紛紛采取起訴方式，進(jìn)而導(dǎo)致發(fā)函、協(xié)議折價等制度目的落空，增加當(dāng)事人訴累、浪費司法資源。而若以工作完成時間為準(zhǔn)，可能會導(dǎo)致不公平現(xiàn)象。因為建設(shè)工程施工存在一定的建造順序，若以工作完成時間為準(zhǔn)，可能導(dǎo)致基礎(chǔ)工程承包人基于施工工序較早而取得先機(jī)，抑或某些因故未完全完工退場的承包人優(yōu)于后接手完成該工程的承包人。

綜上，基于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的立法目的及其無需登記、指向?qū)ο笙嗤�等特性，若多個工程價款優(yōu)先受償權(quán)并存，應(yīng)按照債權(quán)比例進(jìn)行平等清償。

二、一般以房抵債

此種類型系指當(dāng)事人之間基于基礎(chǔ)法律行為產(chǎn)生了金錢之債，在債務(wù)履行期屆滿前或?qū)脻M后又約定以房屋給付代替之前的金錢給付。在此類型中，需要考察的是以房抵債的關(guān)系能否被認(rèn)定為買賣關(guān)系，若可以，再考察受讓人能否享有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定的超級優(yōu)先權(quán)；若不可以，承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)就優(yōu)于該受讓人的權(quán)利。

以房抵債的關(guān)系能否被認(rèn)定為買賣關(guān)系，首先需要當(dāng)事人間有明確的買賣意思，《合同編通則解釋》以簽訂時間為界將以物抵債協(xié)議分為履行期限屆滿前的以物抵債協(xié)議與履行期限屆滿后的以物抵債協(xié)議，可在此分類的基礎(chǔ)上探求以房抵債的受讓人間是否具有買賣合意。

1.履行期限屆滿前簽訂以物抵債協(xié)議的受讓人間無買賣合意。履行期限屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議是擔(dān)保性質(zhì)的，不得認(rèn)定為當(dāng)事人間存在買賣合意。這是由于在履行期限屆滿前，尚不能確定債務(wù)人能否履行到期債務(wù)。雙方簽訂以物抵債協(xié)議的目的僅是保障金錢債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人并不希望最終取得房屋所有權(quán)，通常雙方約定若債務(wù)人到期不能清償債務(wù)，對房屋進(jìn)行變價最終實現(xiàn)金錢債權(quán)。此時房屋僅是“中轉(zhuǎn)站”，債權(quán)人并不想要取得房屋所有權(quán)，房屋變價后的金錢才是債權(quán)人的最終目的。在此種情況下，以房抵債雙方無買賣合意，受讓人不屬于“買受人”，其不應(yīng)享有買受人超級優(yōu)先權(quán)。同時，根據(jù)《合同編通則解釋》第二十八條第二款的規(guī)定，若當(dāng)事人間約定“債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，抵債財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，該約定因違反流押、流質(zhì)規(guī)定而無效，由此，即使當(dāng)事人間可能存在締結(jié)買賣合同的合意，也因違反該條款而歸于無效。

綜上，可以推定在履行期限屆滿前簽訂以物抵債協(xié)議的受讓人的意思表示僅為在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時，可就該抵債財產(chǎn)的拍賣或變賣所得價款優(yōu)先受償，并無取得該抵債財產(chǎn)所有權(quán)的買賣合意。

2.履行期限屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議受讓人間可能存在買賣合意。履行期限屆滿后簽訂的以房抵債協(xié)議是在履行期限已屆滿，債務(wù)人不能履行債務(wù)，雙方達(dá)成合意，以房抵頂債務(wù)。《合同編通則解釋》第二十七條明確，對于該類以物抵債協(xié)議，只要不存在影響合同效力的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時生效�？梢�，該解釋并未排除此種以房抵債協(xié)議中當(dāng)事人存在達(dá)成買賣合意變更原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的可能性。若當(dāng)事人間有買賣合意，雙方可明確約定變更原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系為買賣合同關(guān)系。雖然在“以房抵債”協(xié)議簽訂之前存在一般金錢債權(quán)，但當(dāng)事人間達(dá)成了締結(jié)買賣合同的合意，由債權(quán)人購買債務(wù)人所有的房產(chǎn)，債務(wù)人所欠債務(wù)用以抵銷購房款，通過該以物抵債協(xié)議，原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系變更為買賣合同關(guān)系。此時可結(jié)合《執(zhí)行執(zhí)行異議復(fù)議》第二十九條的規(guī)定考察受讓人能否具有超級優(yōu)先權(quán)。

需要注意的是，為避免以房抵債受讓人與債務(wù)人間惡意串通情況的出現(xiàn)，應(yīng)充分運用證據(jù)規(guī)則，由主張以房抵債事實存在的當(dāng)事人一方進(jìn)行舉證，法院應(yīng)核查原債務(wù)的基本情況、原債務(wù)是否已屆清償期及原債務(wù)清償情況、以房抵債協(xié)議中買賣合意的形成情況、以房抵債協(xié)議是否形成于查封前、合同約定價款與市場價值是否相符以及與未履行債務(wù)是否相符等情況。