夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分共有房屋，應如何處理？現(xiàn)實生活中，如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風險？且看商水法院審理的一起房屋買賣合同糾紛案件。

基本案情

原告張某某與被告李某某系夫妻，共同擁有一處房產(chǎn)。2024年3月，被告李某某在未與張某某商量的情況下私自與郝某某簽訂協(xié)議，將夫妻共同擁有的房產(chǎn)賣給郝某某。

張某某得知房子被賣后，多次與郝某某聯(lián)系溝通，告知其不同意出售該房屋，要求解除其妻子與郝某某簽訂的協(xié)議。因郝某某不同意解除購房協(xié)議，張某某將李某某、郝某某訴至商水法院。

裁判結(jié)果

案件受理后，承辦法官耐心和當事人溝通，告知當事人案涉房屋屬于共有房產(chǎn)。因該房未交付，也未辦理過戶手續(xù)，因此郝某某無法取得房屋所有權(quán)。經(jīng)過法官釋法明理，最終原、被告雙方達成協(xié)議，同意解除購房協(xié)議，被告李某某退還郝某某購房款，并支付利息，當庭一次性支付完畢。

法官說法

01如何規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)交易風險？

夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)中重要的組成部分。現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為，也引發(fā)了不少社會矛盾。因此，購房人欲購買此類房產(chǎn)時應當注意審查房屋的權(quán)屬情況。簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無法到場的，也應出具合法有效的書面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風險。

02什么是善意取得？什么是合理對價？

《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

善意取得構(gòu)成要件為：受讓人須為善意；受讓人須已支付合理對價；受讓人實際占有該財產(chǎn)；客體物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)。

如何認定“合理的對價”：法院可以將爭議房屋交由房屋估價機構(gòu)進行估價�？紤]到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬于合理范疇�！睹穹ǖ湮餀�(quán)編解釋（一）》第18條規(guī)定“合理的價格”，應當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

法條鏈接

中華人民共和國民法典

第三百一十一條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。