最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》于2020年12月29日進(jìn)行修正。其中，第10條關(guān)于“住改商”的糾紛如何處理涉及實(shí)質(zhì)性修改。

修改前條文

第十條  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

修改后條文

第十條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
 　將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

修改說(shuō)明

《民法典》第279條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。本解釋除調(diào)整相關(guān)法律依據(jù)之外，根據(jù)《民法典》第279條的規(guī)定，作相應(yīng)修改。將“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”修改為“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。

理解與適用

第一，“住改商”的含義、表現(xiàn)形式及危害。在建筑物區(qū)分所有的情形下，業(yè)主擅自將小區(qū)內(nèi)的住宅房屋改變?yōu)椴惋嫛�娛�?lè)等商業(yè)用房，以及經(jīng)營(yíng)公司、服務(wù)行業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房的情況不斷增加，實(shí)踐中將此種情況稱為“住改商”。既包括利用住宅從事經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)、規(guī)模較大的餐飲及娛樂(lè)、洗浴或者作為公司辦公用房等營(yíng)業(yè)行為，也包括因生活需要利用住宅開辦小賣部、早點(diǎn)鋪、理發(fā)店等經(jīng)營(yíng)行為。“住改商”有幾種情形，有的只是改變了房屋的使用性質(zhì)，有的不僅改變房屋的使用性質(zhì)，而且改變了房屋的結(jié)構(gòu)狀況。房屋在建造并報(bào)經(jīng)審批時(shí)的用途不得隨意改變，如果需要在建造過(guò)程中改變房屋的用途，如將住宅性質(zhì)的房屋改變成經(jīng)營(yíng)性用房，需要重新報(bào)經(jīng)規(guī)劃部門同意批準(zhǔn)后才能建造，作為購(gòu)房人的業(yè)主在購(gòu)買商品房后也不得改變商品房屋的用途，這既涉及城市功能的定位、布局規(guī)劃，同時(shí)更涉及區(qū)域社會(huì)秩序的安定、社會(huì)的管理。如果允許業(yè)主隨意將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，將帶來(lái)很多弊端，主要表現(xiàn)有：一是干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾；二是造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；三是容易產(chǎn)生安全隱患；四是使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，法律規(guī)定對(duì)“住改商”行為的限制。2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！睋�(jù)此，業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。值得注意的是，該條規(guī)定為業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。實(shí)踐中有的做法是按照多數(shù)決來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)，這違背了當(dāng)初的立法本意。因此，《民法典》第279條在《物權(quán)法》第77條的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”，明確了“住改商”中有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)不應(yīng)適用“多數(shù)決”。需要強(qiáng)調(diào)的是，在“住改商”問(wèn)題上，有利害關(guān)系業(yè)主一致同意只是必要條件，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可，才可以將住宅合理合法地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

第三，本條規(guī)定的“業(yè)主”和“有利害關(guān)系業(yè)主”的主體范圍。本條規(guī)定的“業(yè)主”應(yīng)是指將專有部分住宅用途改為經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主，但在實(shí)踐中，業(yè)主將住宅出租、出借后，承租人、借用人改變住宅用途為經(jīng)營(yíng)性用房的情況時(shí)有發(fā)生。非業(yè)主的物業(yè)使用人同樣受本條內(nèi)容的規(guī)制，在將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房時(shí)，亦應(yīng)遵守本條規(guī)定的相應(yīng)義務(wù)。對(duì)有利害關(guān)系的業(yè)主的界定，不僅要考慮對(duì)業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧的影響或者可能造成的影響，還應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)其專有部分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。實(shí)踐中，在判斷某一業(yè)主是否屬于本條所稱的有利害關(guān)系的業(yè)主時(shí)，應(yīng)注意從以下幾點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)定：一是應(yīng)當(dāng)具有法律規(guī)定的業(yè)主身份。實(shí)踐中，應(yīng)認(rèn)定基于合同或法律規(guī)定而具體居住或者使用物業(yè)的符合法律規(guī)定情形的物業(yè)使用人，擁有與業(yè)主相同的權(quán)利。二是必須是業(yè)主的合法權(quán)利受到或者可能受到侵害，這里所說(shuō)的合法權(quán)利指的是業(yè)主作為建筑物所有權(quán)人所享有的特定權(quán)利，如共有權(quán)、區(qū)分專有權(quán)等。三是損害與“住改商”業(yè)主行為之間有法律上的因果關(guān)系。從位置上來(lái)說(shuō)，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是當(dāng)然的有利害關(guān)系的業(yè)主，但不宜將整個(gè)小區(qū)的所有業(yè)主都認(rèn)定為法律規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主。實(shí)踐中確有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定。如果建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主主張與“住改商”行為存在利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)舉證證明利害關(guān)系的存在，即其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。當(dāng)存在小區(qū)業(yè)主已將房屋出租、出借等情形時(shí)，也應(yīng)賦予非業(yè)主的物業(yè)使用人相同的異議權(quán)利。

第四，“住改商”行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意的法律后果。根據(jù)《民法典》第279條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，其行為仍不具備合法性，該條規(guī)定實(shí)際上已成為“住改商”業(yè)主對(duì)由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求“住改商”業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任的不以已經(jīng)造成實(shí)際損害為限。根據(jù)本條司法解釋第1款關(guān)于“有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，在已經(jīng)造成現(xiàn)實(shí)損害的情形中，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求“住改商”業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀或者賠償損失的民事責(zé)任；若損害尚未實(shí)際發(fā)生，但有發(fā)生之虞時(shí)，有利害關(guān)系的業(yè)主也可以請(qǐng)求“住改商”業(yè)主依法承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)的民事責(zé)任。實(shí)踐中，有的“住改商”業(yè)主以其已經(jīng)辦理工商登記并取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由主張其行為的合法性，用以對(duì)抗有利害關(guān)系業(yè)主的反對(duì)意見(jiàn)�！白「纳獭睒I(yè)主已經(jīng)辦理了工商登記取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事實(shí)，不能改變其行為欠缺合法性。辦理工商登記并取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事實(shí)屬于行政登記及許可范圍，其不涉及當(dāng)事人“住改商”民事行為效力問(wèn)題。

審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題

第一，有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意需以明示的方式表達(dá)方為適格。有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意是“住改商”行為的合法性要件之一�！睹穹ǖ洹返�279條規(guī)定的立法導(dǎo)向是不主張“住改商”行為的，在有利害關(guān)系的業(yè)主于特定期間內(nèi)未明確表態(tài)的情況下，應(yīng)當(dāng)從更有利于實(shí)現(xiàn)本條立法目的的角度進(jìn)行解釋和認(rèn)定�！白「纳獭毙袨閷�(duì)業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧及對(duì)其專有部分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值均會(huì)產(chǎn)生不利影響，以明示的方式確定有利害關(guān)系的業(yè)主的“同意”也是對(duì)其權(quán)利的一種保護(hù)。只要業(yè)主未以明示的方式表示同意，就應(yīng)當(dāng)推定其本意是不同意的。明示的意思表示必須具備一定的要件，在具體表現(xiàn)形式上可以有兩種：一是書面；二是明確無(wú)誤的口頭表示。不能以業(yè)主在約定期限內(nèi)未表態(tài)即認(rèn)為其默認(rèn)同意“住改商”行為。在處理“住改商”糾紛時(shí)，要注意審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明書面同意相關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房。沒(méi)有書面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意。

第二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條第2款規(guī)定：“物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)該條規(guī)定精神，在因?qū)Ｓ胁糠质褂萌藢?shí)施“住改商”行為而導(dǎo)致的相關(guān)糾紛案件中，專有部分使用人及業(yè)主應(yīng)當(dāng)作為“共同被告”。

第三，業(yè)主（出租人、出借人）與非業(yè)主的物業(yè)使用人（承租人、借用人）對(duì)“住改商”行為的意見(jiàn)不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理。在非業(yè)主的物業(yè)使用人對(duì)“住改商”表示同意而業(yè)主表示不同意的情況下，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的意見(jiàn)為準(zhǔn)。原因在于，非業(yè)主的物業(yè)使用人并非物業(yè)的所有權(quán)人，其表示同意既有可能是其真的認(rèn)為這種“住改商”是可以的，也有可能是由于使用關(guān)系行將終止。但不論如何，業(yè)主的“不同意”都不會(huì)對(duì)非業(yè)主的物業(yè)使用人的正常居住帶來(lái)負(fù)面影響。從另一個(gè)角度看，業(yè)主是住宅物業(yè)的所有權(quán)人，在非業(yè)主的物業(yè)使用人因使用關(guān)系結(jié)束離開之后，業(yè)主還要居住在這里，其意見(jiàn)當(dāng)然具有一票否決的效力。在非業(yè)主的物業(yè)使用人對(duì)“住改商”表示不同意而業(yè)主表示同意的情況下，應(yīng)當(dāng)以非業(yè)主的物業(yè)使用人的意見(jiàn)為準(zhǔn)。理由是，結(jié)合《民法典》第279條的立法目的，這種異議權(quán)更應(yīng)賦予住宅的現(xiàn)實(shí)居住使用人。否則，勢(shì)必導(dǎo)致業(yè)主因與“住改商”業(yè)主私交甚密或者“事不關(guān)己”而表示同意，而非業(yè)主的物業(yè)使用人卻不得不承受難堪之困擾的結(jié)果。在《民法典》第279條已經(jīng)明確表達(dá)了不提倡“住改商”立場(chǎng)的前提下，我們應(yīng)當(dāng)朝著更能達(dá)成該立法目的的方向進(jìn)行解釋。