一、房屋銷售條款不對等權(quán)利不生效

案件詳情

賈某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋限時銷售委托合同》，約定由賈某委托經(jīng)紀公司對其所有的房屋以不低于129萬元價格進行限時獨家銷售，銷售時間為4個月。合同簽訂后，經(jīng)紀公司向賈某支付保證金1000元，并向賈某推薦了購房人。三方就房屋價格反復(fù)磋商，磋商價格甚至低于最低銷售價格。其間，賈某出現(xiàn)身體不適狀況，表示不愿意繼續(xù)出售房屋。經(jīng)紀公司以賈某違約為由提起訴訟，要求解除雙方簽訂的《房屋限時銷售委托合同》，賈某返還1000元保證金，并給付合同“格式條款”中約定的三倍中介費的違約金38700元。

訴訟過程中

賈某表示同意解除合同

并主動返還了保證金1000元

但拒絕給付違約金38700元

法官經(jīng)審理認為 

本案中，雙方均同意解除合同，應(yīng)予準許。雙方合同兼具委托合同與中介合同的特征，依照《民法典》相關(guān)規(guī)定，委托人享有單方解除權(quán)。本案合同系經(jīng)紀公司提供的格式合同，其中關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的約定并不對等，顯失公平，且經(jīng)紀公司未采用引起對方注意的方式進行標注，故該條款對賈某不發(fā)生法律效力。但賈某在合同約定的限時銷售期限內(nèi)不再銷售房屋，應(yīng)賠償經(jīng)紀公司因此遭受的損失。經(jīng)紀公司給付賈某的1000元保證金實際是為保證其“限時獨家”銷售的權(quán)利而支付的定金，綜合考慮到賈某已將1000元保證金返還的事實，法院最終判令，賈某再賠償經(jīng)紀公司損失1000元。

法官提醒

房產(chǎn)中介為達成房屋交易，可能會采取各種方式。本案針對房產(chǎn)中介利用格式條款不當限制一方權(quán)利，造成明顯不公平的情況進行相應(yīng)調(diào)整，有利于房屋中介市場的持續(xù)、健康有序發(fā)展。

二、銀行“違約金”收取未必有道理

案件詳情

劉某在某銀行申請信用卡，在其填寫的銀行提供的申辦材料中約定，持卡人所有消費交易免收利息，但須自記賬日起依照刷卡消費手續(xù)費率按日計收手續(xù)費；同時，申報材料中還對“違約金”作了要求。之后，劉某使用上述信用卡，未如期償還相關(guān)款項，銀行起訴，要求劉某償還透支本金、手續(xù)費、違約金等。

法官經(jīng)審理認為 

劉某申領(lǐng)并實際使用銀行信用卡透支后，理應(yīng)按約還款并支付手續(xù)費。關(guān)于違約金問題，中國人民銀行作為監(jiān)管單位，于2016年公布《關(guān)于信用卡業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，要求發(fā)卡機構(gòu)與持卡人通過協(xié)議約定是否收取違約金。本案中，申報材料中的違約金并非雙方協(xié)商的結(jié)果，故可以認定，雙方未就違約金事宜進行約定。法院最終判決，劉某償還信用卡透支本金并按照約定支付手續(xù)費，對銀行關(guān)于違約金的請求不予支持。

法官提醒

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，銀行卡的使用已融入人們的日常生活。但是，持卡人在與發(fā)卡銀行建立合同關(guān)系時，往往面臨著地位、專業(yè)知識的不對等，對合同內(nèi)容缺乏話語權(quán)，容易造成持卡人費用及利息整體負擔過重的情形，故需要相關(guān)行業(yè)主管部門對金融機構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)進行監(jiān)管、規(guī)范，亦需要人民法院在辦理相關(guān)案件時充分考量行業(yè)監(jiān)管規(guī)定，依法平衡雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本案依法對銀行的信用卡業(yè)務(wù)進行合規(guī)性審查，并依照金融監(jiān)管單位的規(guī)定駁回銀行關(guān)于違約金的訴訟請求，也是針對各金融機構(gòu)不當加重市場主體融資成本的普遍現(xiàn)象進行規(guī)范，不僅有利于降低市場主體的融資成本，更對規(guī)范金融領(lǐng)域融資行為具有引領(lǐng)和示范效應(yīng)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第四百九十八條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。

第五百零六條 合同中的下列免責條款無效：

（一）造成對方人身損害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。